《礼记·礼运》：“大道之行也，天下为公，选贤与能，讲信修睦。故人不独亲其亲，不独子其子，使老有所终，壮有所用，幼有所长，矜、寡、孤、独、废疾者皆有所养。

党的十七大报告将社会建设单列一部分，强调努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。

一枝一叶总关情。习总书记亲自慰问敬老院强调：我们要让所有老年人都能老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安。

依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会。

截至2016年底，中国60岁及以上老年人口超过2.3亿，占总人口的16.7%；65岁及以上老年人口超过1.5亿，占总人口的10.8%。预计到2050年，中国老年人口将达到4.8亿，约占届时亚洲老年人口的五分之二、全球老年人口的四分之一，比现在美、英、德三个国家人口总和还要多。老龄问题将为中国社会经济发展和转型带来新挑战。

2015~2040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%。

政策制度扶持促进老龄产业快速发展

中国养老体制运行十多年来，对深化改革，维持社会稳定，实行国民经济又好又快发展起到了积极作用。然而，由于中国正处于经济转型期，养老制度时间不长，本身还不是很成熟，而快速的老龄化又给我国的养老体制带来了新的问题。

一直以来都是中国人首选的养老模式。从发展来看，当前我国养老机构及其设施与此相距甚远。主要表现在以下两个方面。

（一）养老模式单一，家庭养老功能弱化。

（二）养老服务机构供给不足，养老方式缺关爱

1.我国养老服务机构供给不足，供需矛盾突出。

目前尽管各地已经出台了“9073” 或“9064” 的养老产业发展策略 ， 但机构养老床位仍然出现严重的错配和不足。“9073”或“9064”是指 90%的居家养老、6%-7%的社区养老，以及 3%-4%的机构养老。尽管目标仅有 3%-4%，但床位缺口仍然巨大。

2.养老服务水平质量有限，养老方式缺关爱。

①从服务模式看，许多养老服务机构直接套用其他行业的服务模式，如“宾馆式”、“俱乐部式”服务，与老年群体所需完全不相适应。

②从服务项目看，许多养老服务机构仅从吃、穿、住等基本方而提供服务，缺乏对老年群体精神上的慰藉以及文化娱乐上的供给。

③从服务水平来看，养老机构缺乏专业人才，养老机构受人员素质影响，容易忽视老龄人的心理。

1、预计我国老年人口数量在 2055 年前后趋向最高峰

2、首批中产退休在即，中高端养老需求将发力

从数量上来看，根据统计，2016 年全国包括城市养老机构、农村养老机构的各类养老机构数量超过 10 万家；各类养老床位 680 万张，比上年增长仅 1%，但 2015 年度养老床位增长较快，从 2014 年的 577 万张上升至 2015 年的 672 万张，增长了近 17%。2015 年，我国每千老人床位数为 30.3 张，较 2014 年的 27.2张增长了 11.3%。

3、养老服务行业市场规模

中国工程院院士钟南山曾经表示，我国老年人市场消费的年需求已达到1万亿元，然而实际上的供给却不足1000亿元。值得注意的是，这个市场规模还在迅猛增加，据公开数据表明，2020年，我国老年人市场消费的年需求将达到2万亿元，2030年，则可能达到8万亿元。

中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大。近年来全国各地推出大量养老项目，由于供不应求，所以老年住宅市场仍存在较大机会。

随着房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。

老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。

一、养老产业结构

根据我国”十三五”规划，家庭养老、社区养老和机构养老占老龄人口比重分别约为90%、7%和3%。房地产企业和保险企业是率先进入养老产业领域探索的两大主力。其中，养老地产一直是近年来资本进入养老产业的优先选择，不仅各大房企积极涉足该领域希望在未来分一杯羹。人寿、新华等保险机构也积极投资养老地产，包括兴建养老社区和结合保单推广地产预售等，以提高资金使用效率。

二. 养老产业投资兼并与重组分析

1、并购基金

以星浩资本为例，当房地产整体市场进入深度调整期时，星浩也完成了对未来发展方向的确定。一是以“星光耀广场”为代表的地产开发类私募基金；第二则是打造地产持有类基金，主要以商业并购基金和养老并购基金为主。

2、险资+养老产业

目前上市公司纷纷成立子公司定位于房地产开发，以此为主题开发养老健康产业。国寿、平安、太保和新华都成立了对应的房地产开发公司。公司在成立房地产开发公司的同时，也成立了相应的养生、健康管理中心，以达到健康管理和养老产业链条完善的效果。

目前仅从上市企业布局来看，养老地产和医疗服务产业前景较为看好，主要是因为该领域盈利模式清晰，且国内外有大量可供借鉴的经验。并且养老保险、地产等行业最先受益于人口趋势。

1、朗高养老——医养结合直击老年人需求

公司是以提供老年人生活照料服务、医疗护理服务为主营业务，并对侧重于医养结合的养老产业进行投资、运营和管理的公司。

公司采用医养结合的经营模式，即在同一个物业中设置养老院和护理院，针对老年人，分别从生活照料和医疗护理需求方面提供服务。

由于开展生活照料服务和医疗服务均要投入大量的配套资源和具备相关资质，但多数养老机构难以同时兼备，医养集合模式已经成为公司差异化竞争优势。

2、山屿海——候鸟式养老新概念

公司主要收入来源为会员费收入。客户规模方面，以后近2000名付费会员和3000名左右的体验会员。据相关测算，公司目前的会员数量每年增加10%-20%。

3、爱侬养老——公办民营养老中心

公司是家庭服务、职业技能培训、老年人及残疾人养护服务行业的服务提供商，为政府、各类机构和普通家庭提供专业优质的保洁、养老等服务，为家庭服务业从业人员提供高效便利的培训及中介服务。

4、京福安——养老服务信息平台建设

公司致力于发展养老助残事业，成立以来专注养老服务技术开发及服务平台建设。

目前公司主营业务为平台运维管理服务，负责“北京通-养老助残卡”运维管理项目中平台运营管理内容，同时公司作为养老助残服务项目的实施单位，依托“北京通-养老助残卡”管理体系，为养老及失能人群搭建专业养老服务平台。

5、雅达养老——养老产业链综合服务

公司作为一家以轻资产为特征，以养老服务运营、养老园区咨询代建及设施策划运营和产业链综合业务为主营业务的控股型综合养老产业平台，主要收入来源集中在大型养老园区和养老设施的规划、定位、设计管理、市场调研和用品配置等业务。

中国养老服务业发展潜力巨大

1、老年健康服务需求多样化

我国经济的快速发展，人民收入水平和生活水平的大幅度提高，老人对老年健康服务需求将呈多样化、迅速增长态势。老年医疗服务，老年护理服务，老年健康保险，老年旅游等需求日益增多。

2、政府对养老业发展日益重视

近年来，我国出台一系列相关政策，提出了建立公开、平等、规范的老年健康服务业准入制度，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办老年健康服务业的指导意见。

3、中国养老服务业投资加快

近年来老年健康服务行业投资加快，地产企业、保险企业均开始涉足养老机构的建设，主要的参与企业包括万科、保利地产、 世联行 、凤凰股份、上实发展、浦东金桥、远洋地产、绿城集团、中国人寿、新华保险、泰康人寿、太平洋保险等。

中国养老产业市场投资机会分析

1、养老地产尤其是高端地产投资饱和

2、养老金融

中国目前是世界上唯一一个60岁以上老龄人口总量超过两亿的国家，正面临着人口老龄化趋势，但与之对应的养老金融产业还处于起步阶段，与庞大的老龄客群的迫切需求不相匹配。总体上，中国养老金融市场潜力巨大，前景广阔。

3、投资基金

目前我国养老产业极具市场价值，从两会中也不难看出，政府也在加速向养老产业抛出政策利好并指出发展新方向，目前市面上的养老产业基金虽然年度收益并不突出，但是基本跑赢沪深300大盘指数，是一种风险相对较小的投资途径。

4、老年用品市场

老年用品是指以老年人为主要消费人群的器械、器具、用品和物品，是为了满足老年人因体弱、疾病、残障或其他特殊的身体心理特点而产生的对物品的特殊需求。统计数据显示，目前我国老年人总的服务需求满足率仅为15.9%，还有84.1%的老年人服务需求没有得到满足。

5、老年旅游服务市场

我国老年旅游市场规模逐年扩张，2016年国家旅游局发布《旅行社老年旅游服务规范》，这个“国标”对老年旅游市场进行了规范，给老年旅游市场的发展带来了新的机遇。

6、目前养老机构无法满足老龄化社会需求，养老公寓成为了房地产商进入养老产业的又一项长期商业地产项目

中国养老产业市场投资风险分析

1、政策风险

虽然目前国家鼓励发展养老产业，尤其是对于社会资本的参与，给予了各项优惠鼓励政策，但随着行业的发展，未来可能会出现供大于求、恶性竞争等，届时国家可能对已有政策进行调整，从而带来一定的风险。

2、市场风险

中国老龄化势不可挡，但是“淘金”养老地产也并非易事，虽然养老产业发展潜力巨大，进入的企业越来越多，但是叫好不叫座。

3、资本风险

对于养老机构的投资，目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，并且由于养老地产配套设施多、投资金额高、运营维护标准高，因此先期投入资金要求高。

4、运营风险

目前国内养老产业处于起步阶段，项目经营主要模式仍停留在提供休闲、娱乐、医疗配套设施等，缺乏养老产业核心的人文关怀和全面服务照顾。同时，养老地产的房地产开发商缺乏养生、护理和治疗等技术资源，做物业管理力不从心。

中国养老产业市场投资策略建议

1、转变观念，明确市场定位；

2、注重配套服务的建设；

3、转变角色，进行资源整合；

在国外，养老地产的运作基本上需要三种角色的参与，分别是投资商、开发商与养老服务运营商，除此之外还需要各类医疗保健机构等的合作。我国目前除了传统地产开发商、保险资金、政府机构和慈善机构等作为主要的参与者，一些央企和医疗机构也开始有所涉猎，此外，许多外资机构也开始进入中国，与地产商合作开发养老项目，或者作为运营商管理养老机构。